Türkiye’deki Konut Balonu ve Küresel Emlak Döngüsü

0

Türkiye gayrimenkul piyasasında son 5 yıldaki gelişmelere ve fiyat artışlarına bakınca sürekli aynı sorularla karşılaşılıyor: Emlak balonu var mı? Varsa ne zaman patlar?

Bir piyasanın balon olup olmadığını ölçmek için uluslararası ölçekte kabul edilmiş rasyoların en önemlileri “fiyat-kira oranı” ve “fiyat-gelir oranı”dır. Bu göstergelere ek olarak konut fiyat artışı ve toplam konut satışları, belirli makro-ekonomik verilerle karşılaştırılır. Fakat en iyi konut balon endikatörü konut fiyat artışlarının kira artışlarından daha yüksek olmasıdır.

Ekonomik sıkıntı yüzünden ülkemiz konut sektöründe stokların artmasından endişe ediliyor. Yeni konut satışları her yıl 500-550.000 civarında kalırsa stokların erimesi mümkün gözükmüyor. Elde kalan konut sayısı 300.000’leri bulabilir. Konut sektöründeki mevcut üretim iştahı kadar satın alma iştahı yok. Üstelik ekonomi kurmaylarının üzerinde çalıştığı “değer artışlarından vergi alma” konusundan tedirgin firmalar, cazip ödeme koşullarıyla stokları eritmeye çalışıyor. Satışa hazır fazladan konut stoğu olması kiracının lehine, ancak buna rağmen konut fiyatları düşmüyor.

2015 yılının ilk yarısında konut satışlarının, artışla ve güçlü seyir etmesi beklenebilir fakat küresel finans piyasalarında 2015 yılında ABD Federal Rezerv’in muhtemel faiz artışı, küresel faizleri artışa sürükleyebilir ve bu da 2015 yılının 2.yarısında Türkiye konut piyasasını negatif etkileyebilir. Şimdilik Dolar’ın artışı konut piyasasındaki satışları negatif etkilemedi ancak ABD faiz artışı bir nevi yabancı sermaye akışını kısıtlayabilir.

Bugüne kadar konut piyasası, ekonominin ortalama büyüme beklentilerin altında seyir etmesine karşı dirençliydi. Türkiye’deki konut piyasasının en büyük talebi nüfus dinamiğinden geliyor. Nüfusun düşük yaş ortalaması ve nüfüs artış hızı doğal talep oluşturuyor. TÜİK’e göre 2023 yılına kadar %11-12 arasında nüfus artışı bekleniyor. Bunun üstüne yılda ortalama 600.000 evlilik ve 131.000 boşanmanın gerçekleşmesi, konut piyasasına talep yaratıyor. Üstelik Türkiye’deki gayrimenkul piyasasını değerlendirirken kentsel dönüşüm projelerinin konut fiyatlarına olan katkısını unutmamak gerekiyor.

Konut sektörünün büyüme üzerindeki lokomotif özelliğini sürdürmesi için ev sahibi olan vatandaş sayısının arttırılması, bunun için de konut alıcısının üzerindeki yüklerin kaldırılması gerekiyor. Vergi yükü hafifletilerek, damga vergileri, tapu harçları ve KDV makul seviyeye getirilirse konut fiyatları aşağıya iner ve vatandaşın ev alabilme iştahı artar. Aksi halde sektör stok krizine sürüklenir.

Son 5 yılda enflasyonu yenen tek yatırım aracı emlak. Diğer araçlar yılda en az bir reel bir kayıp verdirmiş. Konutta ise istikrar ve yüksek getiri sergilemiş.

Döngüsel çalışmalardan enteresan bir veri paylaşmak istiyorum. Bu verinin adı “Emlak Ticari Döngüsü”. Bu döngü 78 seneyi kapsıyor ve küresel emlak fiyatlarında 52 senelik yükselişin ardından, 26 senelik geri çekilmeyi işaret ediyor. Küresel emlak ticari döngüsü 2007 yılında (ABD mortgage krizi) göreceli tepe yaparak, 2015 yılında nihai tepe noktasına ulaşıyor. Söz konusu döngü son defa ABD’de 18. yüzyıl ortalarından tepe yapıp, 1930’larda tarım arazi fiyatlarında %80’e varan geri çekilmelerle uyuşmuş.

Bunu gözden kaçırmayıp küresel gayrimenkul fiyatlarının tepe yapmasına bu sene neyin sebep olabileceğini sorgulamalıyız. Ben ancak aşırı ve hatta negatif faizli (Nisan 2015 itibari ile küresel borç piyasalarında 5.3 trilyon Dolar’lık devlet tahvili negatif faizle işlem görüyor) borç piyasaların bu yılın 4. çeyreğinde beklenmedik bir güven krizine sebep olup, borç piyasalarının daralmasını öngerebiliyorum.

Tüm bu verileri göz önünde bulundurarak, “Emlak sektöründe balon krizi derinleşiyor mu?” yoksa “Daha şişecek hacmi var mı?” bunun kararını herkes kendi vermeli ama ben önümüzdeki yıllarda, geçmişteki yıllarla aynı getirileri beklemiyorum.

Share.

Leave A Reply